Bidouille ordinaire de promoteur immobilier

On va vous raconter la chronique édifiante d’une bidouille ordinaire de promoteur immobilier.

A la base, un lot appartenant à une fratrie luzienne. Divisé en 3 parcelles, le lot entier attire en 2012 la convoitise d’un promoteur immobilier, Frédéric Orard (société IFO, sise à Bayonne). Jusque-là rien d’anormal, si ce n’est l’absence de volonté de préemption municipale. Sur ce lot de près de 4000m2 classé UC, on peut effectivement construire un joli projet, avec la condition de respecter la règle des 30% de logements sociaux imposée dans le PLU luzien au-delà du 10ème logement. Or, bizarrement, deux permis de construire distincts sont déposés en avril 2014, concernant deux des trois parcelles : un permis pour 10 logements déposé par Frédéric Orard au nom de sa société IFO, et un autre permis pour 8 logements déposé par une SARL Nikolo. Total : 18 logements, donc il aurait a priori fallu inclure 6 logements sociaux, mais les projets étant distincts et chacun inférieur au seuil de 10 logements, aucun logement social n’est exigible. « Cousu de fil blanc », comme l’évoque l’élu abertzale en commission urbanisme ? « non, ce sont bien deux sociétés différentes », répond-on à la mairie.

De fait, IFO est une SARL unipersonnelle (Frédéric Orard), qui présente dans ses statuts l’ensemble des activités d’une promotion immobilière, et qui a concrètement plusieurs opérations à son actif. Ici, l’opération est assurée au nom de la SCCV Gaineko Etchea, dont il est le gérant. Quant à Nikolo, c’est aussi une SARL classique de la promotion immobilière, au nom des frères Laurent et Nicolas Carassou, sise à Anglet. L’opération luzienne est portée au nom de la SCCV Behereko Etchea, gérée par Laurent Carassou. Bizarrement, si IFO est un promoteur connu sur la place, Nikolo n’a aucune réalisation à son nom, pas de salarié, pas de site internet, et son gérant Laurent Carassou – dont l’activité principale est la présidence de la société de travaux et de finitions Entreprise Carassou – est à la tête de 13 sociétés immobilières différentes, presque toutes désactivées à l’heure actuelle.

Finalement, les deux permis de construire sont accordés en octobre 2014, quelque peu modifiés à la marge. Les travaux sont aujourd’hui quasiment achevés et les logements livrables mi-décembre. En apparence, une réussite : c’est assez joli, visiblement les deux sociétés se sont bien entendues pour que l’ensemble soit harmonieux… Un peu trop harmonieux peut-être : les mêmes noms et logos pour les deux SCCV (Gaineko et Behereko) ; une architecture similaire alors que deux architectes différents ont été annoncés sur les permis de construire ; accès et réseaux communs aux deux programmes ; mêmes entreprises et ouvriers sur les deux chantiers, d’ailleurs livrés en même temps. La suspicion restait donc, et en se penchant un peu sur les détails la bidouille a fini par devenir claire, dans tous les domaines : docs d’urbanisme, ventes, sociétés.

1.      Appel effectué aux anciens propriétaires, il est confirmé qu’ils avaient été approchés par Frédéric Orard et Laurent Carassou, le premier présentant le second comme « son associé » !

2.      Si on jette un œil aux actes de vente, on constate page 1 que les deux sont signés le même jour et dans la même étude notariale, et que sur l’acte de vente de la parcelle destinée à Behereko, acquise par la SCCV Behereko de Laurent Carassou, ce dernier est absent lors de la signature et représenté par… Frédéric Orard !

3.      Dans les mêmes actes, page 11, on découvre que les deux PC sont fondés sur un seul et même CU, évidemment déposé par Orard, et que les deux biens ont été purgés du DPU le même jour !

4.      Si l’on regarde enfin les statuts des deux SCCV Gaineko et Behereko (cf doc 5 et 5bis), pourtant censées être totalement distinctes, on constate qu’elles ont été immatriculées aux mêmes dates (30-01-2015) ; qu’elles ont des statuts identiques aux pages/paragraphes/mots près, d’ailleurs saisies sur la même charte graphique ; qu’elles ont la même durée ; qu’elles ont les mêmes mentions finales ; et qu’elles ont même été enregistrées conjointement (12-01-2015) !

Les conclusions sont limpides : afin d’éviter de devoir présenter un projet immobilier de 18 logements nécessitant 30% de logements sociaux, Frédéric Orard a fait appel à son copain Laurent Carassou pour scinder le projet en deux sociétés dont une « écran », et donc deux permis distincts. Une fois que les permis ont été accordés, Orard n’a même plus pris soin de maquiller sa bidouille : tout est commun jusqu’aux noms des programmes et aux logos, et il assume lui-même ouvertement la paternité des deux programmes sur son site internet.

Lecture politique

1.      Pour nous, c’est une honte : encore une fois, un promoteur use et abuse des aspérités d’un règlement d’urbanisme pour s’affranchir d’une règle pensée pour permettre à 80% de la population de ce pays d’avoir accès à un logement. Frédéric Orard est la honte de sa profession, pourtant déjà réputée peu vertueuse.

2.      A nos yeux, si c’est légal, c’est au moins immoral. Mais est-ce même légal ? pour nous il y a ici abus de droit. Certes, Orard se défendra en disant qu’il y avait deux parcelles distinctes et que deux sociétés différentes les ont acquises. Sauf qu’en urbanisme on travaille au lot et non à la parcelle (il y a d’autres parcelles plus petites sur ce lot), et hors le vernis juridique, nous avons bel et bien un seul et même maître d’ouvrage, pour un seul et même projet et sur un seul et même lot. Le groupe Herri Berri a proposé une révision simplifiée du PLU permettant d’étendre la règle des 30% de LLS sur les programmes entre 5 et 10 logements. Avec une telle mesure, il aurait été / sera impossible de faire cette bidouille.

3.      Dans l’immédiat, non seulement les logements construits ici seront inaccessibles à la plupart des gens, mais la collectivité devra en plus assumer le déficit creusé par ce programme, en construisant les 6 logements sociaux manquants, ailleurs et à ses frais. « 6 logements » ? Alors que notre banderole en affiche 9 ? Ce n’est pas une erreur. En effet, l’affaire ne s’arrête pas là car ce lot présente une troisième parcelle principale, qui a été acquise en 2016 par une société baptisée Erdeko, dont le gérant est… Frédéric Orard. (Notons au passage le fait qu’il ait cherché à nommer sa société en cohérence avec les deux autres, mais qu’il n’a même pas été capable de bien l’orthographier – Erdiko.) Ici aussi, un projet immobilier : 8 logements + réhabilitation d’une maison. Nous aurons donc ici en tout 27 logements au moins, dont un tiers devraient être sociaux, soit 9. Cela signifie que soit une partie des biens non encore vendus sur Gaineko et Behereko doivent être exigés en LLS, soit que l’ensemble du projet Erdeko soit exigé en LLS.

Cet article est également disponible en : Basque

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